■ 王麗新

　　2026年以來，多地公布保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）供給計劃及相關規(guī)范性細則。為了更好地解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，相關政策持續(xù)優(yōu)化，保租房供給精準度、運營專業(yè)化水平、商業(yè)模式成熟度均穩(wěn)步提升，實現(xiàn)從兜底保障向品質(zhì)升級的跨越。

　　筆者認為，接下來，多方市場主體需圍繞新市民“有的住”“住得起”“住得好”等核心需求發(fā)力，推動保租房市場邁入規(guī)范發(fā)展、資本賦能、生態(tài)重塑的全新發(fā)展階段。

　　其一，政策持續(xù)加碼、精準護航，打開保租房市場化發(fā)展新空間。2025年以來，住房租賃行業(yè)多項關鍵政策落地，不僅為行業(yè)發(fā)展掃清障礙，更極大提振了市場信心。

　　2025年7月份，《住房租賃條例》正式公布，并于當年9月15日正式施行。地方層面，2025年發(fā)布的《上海市人民政府辦公廳關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》，為符合要求的“商改住”劃定明確路徑，實現(xiàn)模式可復制、落地可操作。依托該政策，2025年12月份鼎暉投資6.5億元收購base佰舍蘇河項目，其后續(xù)“收購—調(diào)規(guī)—運營優(yōu)化—資產(chǎn)證券化”的全流程操作，成為上海存量商辦樓宇改造為保租房的鮮活樣板。

　　同時，多地加快推進通過專項債、再貸款收購存量商品房改建保租房項目。尤為關鍵的是，保租房REITs已成為盤活存量資產(chǎn)、服務民生需求的核心載體。一系列政策組合拳，推動保租房從單純的“民生工程”向“可盈利、可循環(huán)”的市場化業(yè)務轉(zhuǎn)型，為滿足新市民多樣化住房需求提供了更多可行性。

　　其二，金融工具深度創(chuàng)新與常態(tài)化運用，破解保租房“重資產(chǎn)、長周期”運營難題。住房租賃REITs市場的擴容與擴募常態(tài)化，成為撬動行業(yè)資本循環(huán)的關鍵引擎。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底，全國已發(fā)行8只住房租賃REITs，多數(shù)產(chǎn)品保持95%以上的高出租率。2025年住房租賃REITs新增及擴募規(guī)模占全年公募REITs募資總量的10.16%。

　　從8單住房租賃REITs營業(yè)收入表現(xiàn)來看，行業(yè)整體呈現(xiàn)“現(xiàn)金流穩(wěn)健、擴募驅(qū)動增長”的顯著特征。例如，城投寬庭REIT通過擴募資產(chǎn)并表，季度營業(yè)收入穩(wěn)定在4500萬元至4700萬元區(qū)間；華夏基金華潤有巢REIT初始募集規(guī)模超11億元，2025年12月份完成首次擴募，募資規(guī)模達11.33億元，且擴募獲得原持有人99.51%的高認購率，該項目自上市以來累計分紅率超4%，成為各類機構(gòu)長期資產(chǎn)配置的熱門標的。

　　金融工具創(chuàng)新對保租房市場的賦能，遠不止于資金層面。公募REITs退出渠道，讓行業(yè)走通“投融建管退”閉環(huán)，市場化主體、金融機構(gòu)得以“敢進來、敢投錢”，改變了過去保租房建設過度依賴財政補貼與銀行貸款的格局；公募REITs發(fā)行后，募集資金可快速回流，持續(xù)投入新項目開發(fā)，進而形成“建設一批、上市一批、儲備一批”的循環(huán)。

　　其三，市場主體多元參與與底層資產(chǎn)擴容，重塑保租房行業(yè)競爭新生態(tài)。當前，保租房市場逐步形成地方國企、金融機構(gòu)等主體優(yōu)勢互補、協(xié)同發(fā)力的格局，底層資產(chǎn)類型也愈發(fā)豐富。

　　從保租房供給渠道來看，行業(yè)資產(chǎn)儲備充足、來源多元，可納入保租房體系的資產(chǎn)類別持續(xù)擴容。一是多地政策明確支持存量商品房收儲改建為保租房。二是商辦大宗資產(chǎn)可改建為長租公寓，土地屬性的可轉(zhuǎn)換性，讓此類資產(chǎn)后續(xù)納入保租房體系具備可能性。三是寫字樓等閑置資產(chǎn)改建保租房的可行性已得到驗證。

　　例如，部分金融機構(gòu)通過投資收購閑置辦公樓，與專業(yè)運營商合作開展空間改造與后期運營，雙方按約定分享超額收益，實現(xiàn)閑置乃至不良資產(chǎn)的高效盤活。這意味著保租房REITs底層資產(chǎn)正從單一住宅向多元業(yè)態(tài)延伸。未來行業(yè)有望形成“發(fā)行+擴募+新申報”的良性循環(huán)。

　　當然，保租房的民生屬性是根本，在引導多元化市場主體參與的同時，需警惕資本介入帶來的租金上漲問題。從當前市場運營實際來看，無論何種合作模式，資本入場后通過規(guī)?；\營降低行業(yè)綜合成本已成為市場主旋律。據(jù)某券商測算，上海保租房租金較周邊市場化公寓低15%至20%，既實現(xiàn)了新市民“安居”需求，又保障了項目運營的可持續(xù)性，達成民生保障與市場化運作的平衡。

　　展望未來，隨著保租房配套政策體系愈加完善，多元市場主體的差異化競爭與創(chuàng)新，將推動行業(yè)從“標準化供給”向“個性化滿足”轉(zhuǎn)型，精準匹配新市民“住得起”“住得好”的新需求。這也意味著，長租公寓資產(chǎn)證券化將進入更細分、更多元的發(fā)展階段，構(gòu)建保租房市場發(fā)展新生態(tài)。