引 子

孩子登記入學(xué)時(shí)間臨近，新購置的房子剛剛交付，作為入學(xué)登記要件之一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，多久能辦下來？

云南省昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦事大廳，工作人員接過市民葉俊準(zhǔn)備的材料，快速錄入、審核……當(dāng)天，葉俊就領(lǐng)到了“紅本本”。

民生無小事，枝葉總關(guān)情。習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，“把老百姓身邊的大事小情解決好，讓大家笑容更多、心里更暖?！?/p>

一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，承載千家萬戶的期盼。過去，一些住宅項(xiàng)目因前端環(huán)節(jié)銜接不規(guī)范、監(jiān)管不到位，導(dǎo)致登記要件缺失，給購房群眾帶來落戶、融資、子女入學(xué)等一系列現(xiàn)實(shí)困難。

2023年12月，自然資源部等4部門印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步提升不動(dòng)產(chǎn)登記便利度促進(jìn)營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化的通知》提出，“項(xiàng)目通過驗(yàn)收后，可同步申請(qǐng)房屋首次登記和轉(zhuǎn)移登記，實(shí)現(xiàn)‘交房即交證’。”截至2025年9月下旬，“交房即交證”改革已覆蓋2300多個(gè)縣市。今年一季度，全國(guó)1200多個(gè)項(xiàng)目實(shí)施“交房即交證”，頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書41萬本。

“交房即交證”，安居方安心。各地如何因地制宜破解不動(dòng)產(chǎn)“登記難”？日前，記者在天津、云南昆明、湖南郴州等地探訪。

優(yōu)化流程

無需等開發(fā)商，不必靠代理機(jī)構(gòu)，自己的房子自己辦證

葉俊并非第一次辦證。6年多前，她為父母辦理房產(chǎn)證的遭遇歷歷在目。

“先把材料交給開發(fā)商，再由開發(fā)商轉(zhuǎn)交給中介。不僅要額外交代辦費(fèi)，還得時(shí)不時(shí)打電話催促，生怕材料弄丟了、流程卡住了。”葉俊說，等證辦下來，已是4個(gè)多月后。

“過去接到的投訴，十有八九與‘辦證難、領(lǐng)證慢’有關(guān)?！痹颇鲜±ッ魇胁粍?dòng)產(chǎn)登記中心登記科受理崗負(fù)責(zé)人李樂云說。

群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，難在哪？李樂云直言，問題出在流程上。

按此前規(guī)定，昆明市新建商品房實(shí)行“賣一套、登一套”模式——居民購買的新建商品房，須先由開發(fā)企業(yè)辦完房屋首次登記，再由其和購房人一同到場(chǎng)，才能共同申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。即便購房人材料齊全、意愿強(qiáng)烈，單方也無法申請(qǐng)辦證。

“很多開發(fā)商做不到‘隨叫隨到’，拉長(zhǎng)了辦證周期，催生了中介代理機(jī)構(gòu)?！崩顦吩苹貞?，以往辦事大廳幾乎看不到自主辦證的市民，清一色的中介代辦人員。中介辦好證后，有的還會(huì)先交給物業(yè)公司，業(yè)主想拿不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，得先繳物業(yè)費(fèi)。

“曾有市民專程跑到中心窗口咨詢，說房子住了3年多，孫子上學(xué)急等落戶，房產(chǎn)證卻遲遲拿不到?！崩顦吩撇樵兒蟀l(fā)現(xiàn)，證早就辦出來了，被物業(yè)公司扣著當(dāng)“籌碼”。

中介代辦，滋生了違規(guī)收取代辦費(fèi)、加急費(fèi)等亂象，甚至演變成辦證的必經(jīng)環(huán)節(jié)，形成購房人辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證要等開發(fā)商、靠代理機(jī)構(gòu)的困境。

民有所呼，政有所應(yīng)。2019年，昆明市在不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域推行“整盤首登”模式?！鞍艳k理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的主動(dòng)權(quán)還給老百姓，讓群眾辦事不求人、不花冤枉錢?！崩ッ魇胁粍?dòng)產(chǎn)登記中心副主任馬衛(wèi)祥說。

整盤首登，指新建商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，開發(fā)企業(yè)一次性將項(xiàng)目?jī)?nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)信息全部導(dǎo)入登記系統(tǒng)，申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記?！跋喈?dāng)于先給樓盤辦一張‘大證’，這是業(yè)主后續(xù)辦理個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的前置條件?！瘪R衛(wèi)祥介紹，整盤首登完成后，開發(fā)商隨即提交業(yè)主自主辦證授權(quán)聲明，打破了“必須開發(fā)商配合才能辦證”的桎梏，避免了開發(fā)商注銷后業(yè)主無法辦證等問題。

以葉俊居住的經(jīng)典雙城小區(qū)為例，開發(fā)商于2026年1月完成整盤首登。葉俊自主辦證，當(dāng)天就拿到了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

截至今年3月底，昆明市1359個(gè)新建樓盤落地自主辦證政策，惠及近130萬戶業(yè)主。

改革能否更進(jìn)一步，讓群眾辦證由“少跑腿”到“不跑腿”？

急需200萬元資金周轉(zhuǎn)，天津市民扈淑云決定將新房抵押?！翱砷_發(fā)商前兩天才通知我收房，多久能辦下房產(chǎn)證？”她撥通天津市西青區(qū)自然資源調(diào)查與登記中心電話，在工作人員指引下，下載“津心辦”應(yīng)用程序，點(diǎn)擊“津心登”，完成身份注冊(cè)、資料上傳……兩個(gè)小時(shí)后，電子證照生成，兩個(gè)工作日后，收到了“紅本本”。

“以往，涉不動(dòng)產(chǎn)登記部門數(shù)據(jù)不共享，群眾只能多頭跑?！碧旖蚴幸?guī)劃和自然資源局西青分局局長(zhǎng)武金輝說。

2022年，西青區(qū)探索智慧登記模式，依托政務(wù)云平臺(tái)，打通住建、稅務(wù)、公安、民政等部門信息壁壘。目前，西青區(qū)線上登記辦理量占比逾95%，群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)登記、變更、換證等業(yè)務(wù)，平均時(shí)長(zhǎng)壓縮至兩小時(shí)。

西青探索，全市推廣。2024年，天津市新建商品房轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)全面接入由不動(dòng)產(chǎn)登記部門開發(fā)的“津心登”平臺(tái)，全程線上辦理。“所有登記行為線上存證，不可篡改，全程可追溯。”天津市規(guī)劃和自然資源局自然資源確權(quán)登記處處長(zhǎng)張曉潔打了個(gè)比方：這相當(dāng)于給每一筆登記業(yè)務(wù)裝上了“行車記錄儀”，實(shí)現(xiàn)“陽光下的登記”。

前置監(jiān)管

變被動(dòng)審批為主動(dòng)服務(wù)，專班專人專項(xiàng)領(lǐng)辦，縮短各環(huán)節(jié)辦理時(shí)限

在武金輝看來，不動(dòng)產(chǎn)“登記難”，不單來自房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期以來形成的“重銷售、輕服務(wù)”弊端，也來自涉不動(dòng)產(chǎn)登記部門監(jiān)管職能分散、審批流程冗長(zhǎng)等現(xiàn)實(shí)。“實(shí)現(xiàn)‘交房即交證’，需要各部門走出自家‘一畝三分地’?！彼f。

2021年9月，西青區(qū)在天津率先試點(diǎn)“交房即交證”改革。起初挑戰(zhàn)不小。

“不動(dòng)產(chǎn)登記處于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、登記這一鏈條末端，但‘登記難’的根源卻在前端?！蔽浣疠x說，傳統(tǒng)模式下，住建、人防、消防、稅務(wù)等部門“串聯(lián)”審批，一個(gè)項(xiàng)目走完程序需很長(zhǎng)時(shí)間。

破題，必須進(jìn)行一場(chǎng)跨部門的系統(tǒng)性再造。

西青區(qū)采取“反向牽頭”方式，由不動(dòng)產(chǎn)登記部門主動(dòng)向前端溯源，建立多部門協(xié)同工作機(jī)制，將規(guī)劃核實(shí)、竣工驗(yàn)收、地籍調(diào)查、稅費(fèi)繳納等環(huán)節(jié)從“串聯(lián)”改為“并聯(lián)”。更重要的是，將登記服務(wù)端口大幅前移。

“樓盤內(nèi)建筑多樣、設(shè)施復(fù)雜，驗(yàn)收涉及的部門和環(huán)節(jié)多。”西青區(qū)自然資源調(diào)查與登記中心工作人員陳琦以自己擔(dān)任“項(xiàng)目管家”的保利·和光塵樾項(xiàng)目舉例：項(xiàng)目總建筑面積47萬平方米，分6期開發(fā)，共計(jì)5000多戶。若按傳統(tǒng)流程，企業(yè)得先完成竣工驗(yàn)收、房產(chǎn)測(cè)繪，再提交材料到登記中心，一連串跑下來，耗時(shí)很長(zhǎng)。

改革后，陳琦替企業(yè)“跑腿”，全程指導(dǎo)企業(yè)準(zhǔn)備材料，把問題化解在登記前。消防驗(yàn)收需要準(zhǔn)備哪些材料、變電站建設(shè)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)……2023年6月至2024年9月，陳琦幾乎每周都往項(xiàng)目上跑。

“一次，企業(yè)在測(cè)繪數(shù)據(jù)上傳這一環(huán)節(jié)‘卡了殼’。我們對(duì)照系統(tǒng)逐一核對(duì)規(guī)范細(xì)節(jié)，終于找出問題所在?！标愮f，按照新模式，房地產(chǎn)企業(yè)只需提交一次材料，剩下的審批環(huán)節(jié)全部在不同部門間“并聯(lián)”展開。

跑前跑后、忙忙碌碌中，陳琦加深對(duì)“交房即交證”改革的理解：傳統(tǒng)的“被動(dòng)審批”是事后監(jiān)管，違規(guī)事實(shí)發(fā)生后往往難以徹底糾正；現(xiàn)在是“主動(dòng)服務(wù)、事前介入”，將監(jiān)管責(zé)任前置，用法治方式引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)，從源頭避免“規(guī)劃與建設(shè)兩張皮”，確保項(xiàng)目建成即能達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

“我們將實(shí)踐中行之有效的做法，固化為制度成果，確保改革不因人員變動(dòng)而反復(fù)，不因時(shí)間推移而松懈?！蔽浣疠x向記者展示了兩份文件——

《西青區(qū)“交房即交證”改革操作指南》提出，實(shí)行“專班專人專項(xiàng)領(lǐng)跑”，采取開辟綠色通道、批量報(bào)送審批等措施；《西青區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記協(xié)同辦理管理辦法》提出，將審批要求深度嵌入業(yè)務(wù)鏈條，壓縮各環(huán)節(jié)辦理時(shí)限。

西青區(qū)還將“交房即交證”落實(shí)情況納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)申請(qǐng)后因項(xiàng)目質(zhì)量等問題，無法實(shí)現(xiàn)“交房即交證”的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談。

“‘交房即交證’就像一根指揮棒，倒逼我們?cè)陧?xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)必須規(guī)范達(dá)標(biāo)。任何一個(gè)環(huán)節(jié)掉鏈子，證都可能辦不出來?！北＠ㄌ旖颍┓康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司存量一部負(fù)責(zé)人武凌云告訴記者，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦得順暢，提振了購房者的置業(yè)信心，保利·和光塵樾項(xiàng)目在同板塊樓盤中去化率率先超過90%。

2021年以來，西青區(qū)“交房即交證”項(xiàng)目工程質(zhì)量驗(yàn)收一次性通過率從75%提升至98%，業(yè)主對(duì)樓盤質(zhì)量滿意度達(dá)到95%。

攻堅(jiān)克難

“新官”也理“舊賬”，群眾無過錯(cuò)即辦證，舉一反三創(chuàng)新工作方法

盼了15年，終于等來不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

不久前，一家國(guó)產(chǎn)品牌新能源汽車旗艦體驗(yàn)店落戶湖南郴州萬華汽車城，開業(yè)現(xiàn)場(chǎng)人頭攢動(dòng)?？粗惠v輛嶄新的汽車從滾裝車上駛?cè)胝箯d，萬華汽車城開發(fā)有限公司副總裁林沖感慨：“過去，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來，打算購置店鋪的客戶不敢買，想出售店鋪的業(yè)主沒法賣。如今產(chǎn)權(quán)問題解決了，這里很受歡迎?！?/p>

2011年，萬華汽車城作為郴州市招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目落地。2015年，因個(gè)別股東參與非法集資，導(dǎo)致整塊土地被法院查封。萬華汽車城總建筑面積66萬平方米，距郴州高鐵站僅2公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，倘若閑置，勢(shì)必造成資源浪費(fèi)。然而，“皮之不存，毛將焉附”，土地被查封，產(chǎn)權(quán)怎么登記？

在郴州，類似萬華汽車城這樣存在歷史遺留問題的樓盤并非個(gè)案。

郴州市北湖區(qū)聚?；▓@業(yè)主何元菊，2003年入住小區(qū)時(shí)才30多歲，如今已年過半百?！板X一分沒少交，房子舊了，人也老了，遲遲拿不到房產(chǎn)證?！焙卧栈貞洠?xiàng)目最初是單位集資房，后轉(zhuǎn)為商品房開發(fā)。建設(shè)主體變更后，邊建邊補(bǔ)手續(xù)，少繳土地出讓金、拖欠罰款等問題始終沒能解決。

2019年交房的奧園華府小區(qū)，1000多戶業(yè)主也沒拿到紅彤彤的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。欠繳數(shù)千萬元稅費(fèi)的外地開發(fā)商“玩失蹤”，只留一名兼職財(cái)務(wù)人員在郴州。居民們找社區(qū)、跑街道、奔不動(dòng)產(chǎn)登記中心，一次次碰壁，問題懸而未決。

…………

“一些房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債擴(kuò)張，造成資金鏈斷裂，進(jìn)而衍生出用地手續(xù)不全、開發(fā)商失聯(lián)等歷史遺留問題?！背恢菔胁粍?dòng)產(chǎn)登記中心副主任楊武平說，加之不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面落地前，房產(chǎn)、土地手續(xù)分散登記，雖然相關(guān)部門都按規(guī)矩辦事，有時(shí)卻造成企業(yè)、群眾辦證難。倘若繼續(xù)刻板套用文件，只會(huì)讓問題在“程序空轉(zhuǎn)”中持續(xù)發(fā)酵。

一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，是千家萬戶的關(guān)切，映照著治理體系和治理能力現(xiàn)代化的成色。

2021年1月，自然資源部印發(fā)《關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》，對(duì)因用地手續(xù)不完善、欠繳土地出讓價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)、開發(fā)建設(shè)主體滅失等歷史遺留問題導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)“登記難”，提出了解決思路和辦法。比如，房屋已銷售且已入住的住宅項(xiàng)目，開發(fā)單位欠繳土地出讓價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)的，可報(bào)經(jīng)地方人民政府同意，按照“證繳分離”原則，在有關(guān)部門追繳土地出讓價(jià)款和稅費(fèi)的同時(shí)，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

“樹立和踐行正確政績(jī)觀，‘新官’也要理‘舊賬’。無過錯(cuò)群眾不該為開發(fā)商的錯(cuò)誤行為買單?！背恢菔形Ｎ⒏笔虚L(zhǎng)彭生智介紹，郴州市成立中心城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題處理協(xié)調(diào)工作機(jī)制辦公室，出臺(tái)處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的若干意見，按“群眾無過錯(cuò)即辦證”原則，應(yīng)辦盡辦。

萬華汽車城“被查封土地按份額解封”，已售房屋對(duì)應(yīng)的土地份額單獨(dú)解封；聚福花園“證罰分離”，100多萬元欠繳罰款與辦證脫鉤；奧園華府一邊鎖定開發(fā)商資產(chǎn)追繳稅費(fèi)，一邊同步推進(jìn)業(yè)主辦證，“納稅繳費(fèi)不再作為辦證前提”……

“抽絲剝繭解難題，把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)，與購房企業(yè)、群眾依法取得物權(quán)的權(quán)利剝離開來?！背恢菔胁粍?dòng)產(chǎn)登記中心主任曹勁松說，郴州房地產(chǎn)領(lǐng)域的歷史遺留問題“舊賬本”正逐步清零。

如何讓新建房屋不再重蹈覆轍？

解決一個(gè)問題、總結(jié)一類規(guī)律、治理一個(gè)領(lǐng)域。郴州市舉一反三，將化解舊賬中探索的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)為“測(cè)驗(yàn)登一體化、首轉(zhuǎn)登同步化、預(yù)轉(zhuǎn)本自動(dòng)化、上下游集成化”改革，系統(tǒng)運(yùn)用于新建商品房管理。

比如，“測(cè)驗(yàn)登一體化”，打破測(cè)繪、驗(yàn)收、登記的分段管理壁壘，優(yōu)化管理流程，讓別有用心者難以“鉆空子”。

再如，“首轉(zhuǎn)登同步化”，推行首次登記與轉(zhuǎn)移登記同步辦理，開發(fā)商確權(quán)和購房者確權(quán)同步進(jìn)行，消除“時(shí)間差”，避免因開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)問題，導(dǎo)致購房業(yè)主長(zhǎng)期無法辦證。

“既靠前服務(wù)，也提前監(jiān)管，確?！鲆婚T’?！睏钗淦秸f，在郴州，房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面調(diào)查權(quán)集中到了不動(dòng)產(chǎn)登記中心，全過程指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)完成數(shù)據(jù)核查、稅費(fèi)繳納及登記資料收集，“群眾‘零提交’資料”。

截至2025年底，郴州市已有362個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“交房即交證”，惠及13.4萬戶業(yè)主。

建好的房子能辦證了，沒建好的怎么辦？

作為昆明首例通過破產(chǎn)程序“續(xù)建式重整”實(shí)現(xiàn)“交房即交證”的項(xiàng)目，華信悅峰小區(qū)這座曾長(zhǎng)期停工的爛尾樓，僅用10個(gè)月便完成續(xù)建，交房辦證。“一手拿鑰匙，一手拿房產(chǎn)證，太激動(dòng)了！”業(yè)主趙菲道出351戶業(yè)主的共同心聲。

2021年5月，昆明出臺(tái)加快清理和化解不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問題攻堅(jiān)行動(dòng)工作方案。屬地街道牽頭發(fā)起問題樓盤化解申報(bào)，符合條件的項(xiàng)目納入化解清單，由區(qū)級(jí)化解專班統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，打通辦證堵點(diǎn)。方案同時(shí)明確，購房人、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、街道辦事處等均可作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的申辦主體，讓每一位有辦證需求的群眾都能找到對(duì)接渠道。

在天津，市區(qū)兩級(jí)工作專班在全面摸排的基礎(chǔ)上，建立起涵蓋15.4萬套存有歷史遺留問題房產(chǎn)的任務(wù)臺(tái)賬。“通過‘一事一議’辦法，已為其中逾八成群眾辦理了轉(zhuǎn)移登記。”張曉潔介紹。

截至2025年9月下旬，全國(guó)累計(jì)化解2300多萬套房屋歷史遺留問題。

（人民日?qǐng)?bào)記者賈豐豐參與采寫）